「オフィスの原状回復工事ってどこまでやればいいの？」「こんなに費用がかかるの？」「いつ頃から始めて、いつまでに終了しなければならないの？」「どこにお願いすればいいの？」
そんなお悩みを解決するために、「工事の範囲」「テナントの負担範囲」「工事の期間」「費用相場」「適正価格で依頼しコスト削減につなげるためのポイント」について解説します。オフィス退去時のトラブルを避けて、スムーズに移転を進めるためにオフィスの原状回復工事について学んでみて下さい。
目次
オフィスの原状回復工事とは？
オフィスの原状回復工事とはどういったものでしょうか。簡単に言えば、賃貸物件の退去時に借主が行わなければならない、【借りたときと同じ状態に戻す工事】のことを指します。
住宅で言えばマンションなどを退去する際に、敷金でまかなう壁や床の修繕工事の事です。
原状回復工事とは法律で定められている義務で、2020年4月施行の改正民法において明文化されました。
【改正民法621条】（賃借人の原状回復義務）
賃借人は、賃借物を受け取った後にこれに生じた損傷（通常の使用及び収益によって生じた賃借物の損耗並びに賃借物の経年の変化を除く。以下この条において同じ。）がある場合において、賃貸借が終了したときは、その損傷を原状に復する義務を負う。ただし、その損傷が賃借人の責めに帰することができない事由によるものであるときは、この限りでない。
主なオフィスの原状回復工事
オフィスの原状回復工事は、下記のような工事が一般的です。原状回復工事については、契約書の中の「内装仕上げ表」などに明記されているので、今一度確認しておきましょう。
- 天井補修・復旧
- 照明器具のクリーニング・交換
- 壁面塗装・クロス張替え
- ブラインドのクリーニング・交換
- タイルカーペットの補修・張替え
- OAフロアの交換
- 電気・電話・LAN配線撤去
- 間仕切り撤去
- サッシのクリーニング
- 全体のクリーニング
- 各設備の復旧
- 既存家具の廃棄
民法改正で「通常損耗」「経年劣化」も対象に？
国土交通省のガイドライン及び2020年4月施行の改正民法によると、原状回復義務は「経年劣化」や「通常損耗」については発生しないとされています。「経年劣化」、「自然消耗」は「入居していなくても、劣化していく部分」の事をいい、「通常消耗」とは家具によるカーペットのへこみや空調フィルターの劣化、釘による壁の穴などがあります。
しかし賃貸オフィスは入居する企業や店舗によってフロアの使い方も様々なため、すべてを借主が負担するのが一般的です。
オフィス原状回復工事のテナント負担範囲はどこまで？
工事区分の確認が必要
原状回復工事のテナント負担範囲はどこまでなのでしょう？
オフィスの原状回復義務は、契約内容によって範囲が異なるため、まずは契約書を確認することが大切です。また、その際にA工事、B工事、C工事などの工事区分の確認が必要です。
- A工事（建物の躯体、共用部にかかわる工事）・・・費用負担は貸主で発注は貸主
- B工事（借主の要望で建物の設備に手を加える工事）・・・費用負担は借主で発注は貸主
- C工事（借主の要望で借りている専有部に手を加える工事）・・・費用負担は借主で発注は借主
関連コラム：
工事区分とは？A工事、B工事、C工事について
業者は選べない？
原状回復はC工事であれば借主が業者から見積もりを取り、安値の業者に発注することが可能ですが、A工事・B工事は主に貸主の指定業者に依頼されることが多いです。したがってA工事・B工事は高値の工事費が請求されてしまう事が多いのです。
なるべく多くの工事を安く済ませるためにも、賃貸契約書、見積書、図面を見返し、どのような契約になっているかを確認しておきましょう。
原状回復工事の大まかな流れ
原状回復工事にかかる期間は100坪未満のオフィスなら2週間から1ヶ月程度で、契約期間までに工事が完了するスケジュールを組む必要があります。例えば下記表のようなスケジュールになります。
- 移転6か月前 貸主への退去通知
- 移転2か月前 価格交渉発注
- 移転1か月前 移転退去工事
- 移転後1か月以内 原状回復工事
- オフィス賃貸契約終了
この期間、担当者はオフィス移転の基本計画から準備、実施、運営まで様々なことを同時に行わなければなりません。
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オフィス移転で担当者がやるべきタスクとは？
原状回復工事の費用相場は？
原状回復工事の費用相場はどのくらいでしょうか？
坪単価の相場は俗に、スペースが小規模の場合約5万、中規模の場合は約7万、大規模の場合は約10万、内装や設備を大きくいじると約15万などといいます。
ただし、広いオフィスでゆったりとした少ない座席を設置した場合は坪単価が安くなりますし、狭いオフィスで窮屈に多くの座席を設置した場合は坪単価がかえって高くなります。あくまでも目安として参考にして下さい。
適正価格で依頼しコスト削減につなげるためのポイント
工事区分に基づいた借主発注部分については分離発注をすることをお勧めします。先にあげた工事区分をしっかり確認しましょう。入居時の書類や覚書を保管して残しておくことも大切です。
また、工期が長くなったり、土日や夜間工事があると費用が高くなるのでスケジュールのチェックも必要です。音出し、におい出し工事だったり、貨物用EVがない場合、階下にコールセンターがある場合などは夜間工事を余儀なくされ、費用が約1.5倍かかるので注意しましょう。
相場価格を抑えて業者に適正価格で工事を行ってもらう工夫が必要ですが、オフィス移転時は担当者はやることも多く忙しいので査定をする余裕がありません。
あらかじめ入居時に原状回復工事の見積もりをもらっておき、工事費の見込みを立てておくことも有効です。コンサル会社などに適正価格の査定をしてもらうのも良いでしょう。
昨今はスペースの有効活用ということで、倉庫などがないところも多いでしょうが、可能であれば剥がしたビル標準のタイルカーペットの材料や外した照明器具をとっておくなどもコスト削減に有効です。
退去時のトラブルを避けるために
退去時によくあるトラブルを避けるために必要なことをまとめました。
- 入居時に管理会社もしくは貸主と現地の状況と原状回復範囲の確認をし、必ず議事録や覚書を残しておく。
- 入居中のレイアウト変更工事についても、担当者が退職や異動するとわからなくなるので、やり取りは記録しておく。
- 退去時には賃貸契約書の記載内容や打合せ時の議事録を確認する。
- 移転が決定したら、早めに退去通知を提出して見積もりを依頼する。その際に現状調査には立ち会い、工事の要不要を都度確認する。
まとめ
オフィスの原状回復工事を成功させるポイントについてまとめてみました。
- 工事範囲や工事区分の確認
- 入居時の書類や覚書を保管して残しておく
- 入居時に工事費の見込みを立てておく
- 相場価格を抑える
- 適正価格で工事を行ってもらう工夫が必要
- いつも使っている業者やコンサルタントに相談してみる
リリカラでは原状復帰やレイアウト変更時になるべく費用がかからない、お客様に寄り添ったご提案をすることを心掛けています。ビル構造や設備をいじらない復旧しやすい工事、むだな壁を作らず造作間仕切りよりもスチール間仕切りを推奨します。置き家具中心のご提案や家具のリユースやリサイクルなどコスト削減につながるご提案をいたします。
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